Browsing "Older Posts"

Browsing Category "can-ho-an-gia-garden"
Theo thống kê 2 quí đầu năm 2014 , thị trường BĐS đã có nhiều dấu hiệu tích cực . Nhiều dự án căn hộ tại HCM như An Gia Garden , SSG Tower dù chưa mở bán nhưng số lượng đặt chỗ đã rất cao. Hay các dự án có lượng giao dịch cực cao như căn hộ Topaz Garden tại Tân Phú , căn hộ Hưng Ngân Quận 12 .

Tuy nhiên , phía trước thị trường vẫn còn nhiều khó khăn thử thách , cần được giải quyết trong thời gian sớm nhất.

Cuộc trò chuyện của PV Báo Hànộimới với ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoReA) về thị trường BĐS ở TP Hồ Chí Minh, hiện trạng cùng những vấn đề đang phải đối mặt; các giải pháp có thể hỗ trợ để thị trường BĐS phát triển tốt hơn trong tương lai.

Ông Nguyễn Văn Đực.

Ông Nguyễn Văn Đực


Lo ngại... “bình mới rượu cũ”

- Ông đánh giá như thế nào về thị trường BĐS của TP Hồ Chí Minh hiện nay?

- Hiện tại, nếu nhìn ở bề nổi thì thị trường BĐS sôi động hơn hẳn năm 2012 - 2013. Nhiều dự án (DA) đã bắt đầu tái khởi động, bán ra những sản phẩm phù hợp, nhỏ và rẻ với diện tích phần nhiều là dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 như căn hộ Hưng Ngân . Hay các căn hộ có giá và tiện ích tốt và vừa túi tiền người dân như An Gia Garden , căn hộ Lexington quận 2 . Rõ ràng là thị trường sau một thời gian “ngấm đòn” đã đưa ra được sản phẩm phù hợp với nhu cầu. Mặt tích cực của việc mua bán các dự án BĐS thời gian gần đây giúp nhiều dự án tưởng như đã “chết” được “sống” lại. Tuy nhiên, những dự án được mua đi bán lại và tung sản phẩm ra thị trường mà chúng ta nhìn thấy cũng chỉ là bề nổi, còn có làn sóng ngầm trong mua bán dự án. Người ta có thể mua một dự án hay cả công ty, tiếp tục âm thầm thi công và chưa tung sản phẩm ra thị trường. Việc mua bán này cũng có cái lợi là giúp các chủ đầu tư cũ “thoát” ra được BĐS, tuy nhiên nó lại tiềm ẩn một nguy cơ khác, đó là khả năng biến “nợ xấu cũ” thành “nợ tốt mới”. Như vậy chúng ta không giải quyết trọn vẹn được nợ xấu của BĐS, mà chỉ là đổi tên nợ xấu mà thôi.

- Điều ông lo lắng chỉ xảy ra khi hai bên bán - mua có thỏa thuận vì một lợi ích nào đó. Còn đây là những trường hợp mà những chủ đầu tư có năng lực, xét thấy thị trường tốt thì họ đầu tư?

- Nếu người mua thực sự là một người mua để kinh doanh thì đúng là không có gì để lo lắng. Còn đây là câu chuyện khác. Ví dụ như các DN mua dự án là “sân sau” của ngân hàng? Ngân hàng không muốn mang tiếng có nợ xấu nên tìm cách bán lại số nợ này cho người khác như một hình thức “rửa nợ”. Người khác mua lại, trở thành một nợ mới nhưng bản chất vẫn là nợ cũ. Chuyện “rửa nợ”, theo tôi là có!

- Đánh giá của ông về thị trường BĐS khá u ám, khác với những đánh giá của cơ quan chức năng và một số DN hiện nay. Nhưng chuyện một số dự án “chết” nay khởi động lại có phải là tín hiệu tốt?

- Nếu thật sự như vậy là tốt. Điều tôi lo lắng là hình thức “rửa nợ”, rất nguy hiểm. Như trên đã nói thì hình thức này chỉ chuyển từ nợ xấu cũ sang nợ tốt mới chứ khối nợ vẫn còn nguyên. Ví dụ một dự án có giá trị 500 tỷ đồng, “trùm chăn” nằm đó và là nợ xấu, bây giờ bán cho người khác và trở thành nợ mới, nhưng bản chất là khối nợ này vẫn còn đó. Trên sổ sách ngân hàng không còn 500 tỷ đồng nợ xấu nhưng lại có khoản nợ 500 tỷ đồng mới. Giống như một người bị bệnh ung thư không chữa được, chỉ thay một cái áo mới, nhìn bên ngoài thì không giống người bệnh nhưng thật ra vẫn là người bệnh. Đó là vòng luẩn quẩn của BĐS, và rất nguy hiểm.

- Như vậy thì thị trường BĐS, theo ông vẫn chưa “tan băng” như một số đánh giá gần đây?

- TP Hồ Chí Minh có cả nghìn dự án, nhưng những dự án đang xây dựng nhanh, bán tốt trên thị trường số lượng chỉ khoảng 30-40 dự án. Như vậy, phần bề nổi mà chúng ta thấy chỉ khoảng 5% số dự án, mà dự án này khoảng một hai trăm tỷ đồng, và 95% số dự án còn lại vẫn “đắp chiếu”, tổng giá trị có khi lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Số này có nguy cơ “vỡ trận” rất lớn vì phần nhiều là vốn vay, với khoảng 60%-70% mức đầu tư. Cứ lấy số tiền vay nhân với lãi suất 12%-15% mỗi năm thì giá trị tồn kho sẽ tăng, giống như tảng băng chúng ta đốt lửa lên thì chỉ thấy tan băng phía trên, còn phần dưới vẫn đang kết băng. Đây là điều tôi lo lắng về thị trường BĐS của TP Hồ Chí Minh. Thật sự là chưa ai thống kê hiện BĐS đang “tan băng” hay “kết băng”.

- Nhưng giao dịch BĐS 4 tháng đầu năm nay có tăng, và thống kê chính thức của Bộ Xây dựng thì tồn kho đang giảm, thưa ông?

- Giao dịch có sôi động nhưng chỉ ở phân khúc nhà diện tích nhỏ hơn 70m2 và đơn giá dưới 15 triệu/m2. Còn rất nhiều dự án diện tích lớn, đơn giá cao hay ở vị trí không được tốt vẫn nằm yên. Còn nói về thống kê với tồn kho BĐS lúc giảm 35%, lúc giảm 26% là chưa có những căn cứ thuyết phục.

- Vậy còn con số nợ xấu, theo ông thông tin từ Ngân hàng Nhà nước có thật sự tin cậy?

- Có rất nhiều thông tin về con số nợ xấu thật sự, người nói 100.000 tỷ đồng, người nói 200.000 tỷ đồng, có người nói đến nửa triệu tỷ đồng. Bây giờ nói nợ xấu ngân hàng là bao nhiêu thật sự không ai có thể biết. Điểm yếu của chúng ta là chưa dám nhìn thẳng vào sự thật để giải quyết vấn đề. Ví dụ hàng tồn kho của BĐS, thống kê cho thấy chỉ có mười mấy nghìn tỷ đồng. Tôi cho rằng những con số đó rất là khôi hài, bởi chỉ cần xem báo cáo tài chính của vài “đại gia” BĐS thôi, ví dụ như 10 DN lớn của BĐS trên sàn niêm yết TP Hồ Chí Minh thôi thì hàng tồn kho đã là 50.000-60.000 tỷ đồng rồi. Vì vậy nên con số nợ xấu BĐS được công bố chưa chắc đã chính xác bởi có ngân hàng còn che giấu nợ xấu của mình.

Trách nhiệm lớn nhất thuộc về Nhà nước

- Nghị quyết 02 về tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS cho phép chuyển đổi cơ cấu, diện tích căn hộ để giải phóng hàng tồn kho, thế nhưng ở TP Hồ Chí Minh đang thực hiện rất chậm chạp. Theo ông có những vướng mắc nào khi thực hiện vấn đề này?

- Chuyển đổi căn hộ từ diện tích lớn về diện tích nhỏ là biện pháp giảm tồn kho tốt nhất trong thời điểm hiện nay nhưng thực hiện việc này không đơn giản. Lý do là chẻ nhỏ căn hộ như vậy sẽ gia tăng dân số. Theo tôi suy nghĩ đó không đúng vì cư dân TP Hồ Chí Minh hiện là 10 triệu người, nếu có xây dựng căn hộ nhỏ hay không thì dân cư cũng vẫn là như thế chứ không phải vì không có căn hộ nhỏ thì người dân bỏ thành phố về quê sống.

- Nhưng với một khu vực cụ thể thì việc lo ngại áp lực về hạ tầng cũng là hợp lý?

- Nếu thành phố muốn vậy thì phải quy hoạch khu nào dự án được chuyển đổi diện tích căn hộ, khu nào không được để DN thực hiện. Đằng này không công bố mà xét từng dự án với nhiều thủ tục rườm rà. Tôi vẫn cho rằng cơ quan chức năng không ủng hộ việc chia nhỏ căn hộ nên tìm các biện pháp kỹ thuật để kéo dài thời gian.

- Trên thực tế, việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cũng diễn ra khá chậm chạp, thưa ông?

- Vấn đề này khác việc chuyển đổi căn hộ từ diện tích lớn sang diện tích nhỏ. TP Hồ Chí Minh có thận trọng trong chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Thực tế có nhiều người lợi dụng chính sách này để giải thoát các dự án đã “chết”, xem chính sách nhà ở xã hội là cái phao cứu dự án chứ không tạo sản phẩm cho xã hội. Vì vậy thành phố phải xét duyệt chặt chẽ để bảo đảm có được sản phẩm cho xã hội. Hiện trong 6 dự án được cho phép chuyển đổi mới chỉ có 1 dự án khởi công.

- Nhưng nhiều người thu nhập thấp cũng không mặn mà với nhà ở xã hội, theo ông là vì sao?

- Nhà ở xã hội hiện giá bán 11-12 triệu đồng/m2 trong khi nhiều dự án thương mại giá khoảng 13-14 triệu đồng/m2. Điều kiện mua, bán nhà ở xã hội lại rất khó nên không cạnh tranh nổi với nhà ở thương mại.

- Tại sao nhà ở thương mại có giá 13-14 triệu đồng/m2 mà nhà ở xã hội lại không có giá rẻ hơn trong khi nguồn vốn được hỗ trợ?

- Những dự án nhà ở thương mại giá thấp thường là những dự án được mua lại. Tuy nhiên trên thực tế nhà ở thương mại có giá như trên rất ít, chỉ là vài căn ở vị trí không tốt trong mỗi tòa nhà.

- Giá BĐS thời gian qua giảm, nhưng nhiều người có thu nhập trung bình hoặc thấp vẫn chưa mua được nhà. Theo ông, giá BĐS hiện đã hợp lý chưa?

- Giá BĐS tùy thuộc nhiều yếu tố: Tiền đất, lãi vay ngân hàng và chi phí xây dựng. DN thì chỉ chủ động được về chi phí xây dựng. Các DN đều hiểu cuộc cạnh tranh ở thị trường BĐS hiện tại là cuộc cạnh tranh về giá nên nhiều DN đã phải tính toán kỹ và tiết kiệm nên phần xây dựng là khó giảm. Phần còn lại là ở phía Nhà nước: Giá đất còn quá cao và thủ tục quá rườm rà khiến chi phí của dự án đội lên cao. Bên cạnh đó là lãi suất ngân hàng cũng còn cao.

- Theo ông, lãng phí nào lớn nhất trong quá trình đầu tư một dự án BĐS?

- Lãng phí về thủ tục. Một dự án phải thực hiện hàng loạt thủ tục kéo dài 4-5 năm mới khởi công. Trong thời gian đó, chi phí quản lý, điều hành, lãi suất… cộng dồn ra lãng phí rất lớn. Nhà nước yêu cầu giảm giá thành, giá bán nhưng lại đặt ra “một rừng” thủ tục khiến DN tốn kém công sức, tài chính. Như vậy có thể thấy, trách nhiệm của Nhà nước là rất lớn trong việc giảm giá thành BĐS.

- Theo ông, nếu hai yếu tố giá đất và thủ tục hành chính không thay đổi thì giá BĐS sẽ không thể giảm tiếp?

- Đối với những dự án có giá 12-13 triệu/m2 là khó giảm thêm vì những yếu tố đã kể trên. Nếu muốn giá thấp hơn nữa thì yếu tố nhà nước là cực kỳ quan trọng. Một dự án khởi công trong vòng 6 tháng chi phí khác hoàn toàn với dự án 5 năm mới khởi công được.

- Ông khuyên các nhà đầu tư BĐS sử dụng vật liệu tiết kiệm, liệu ông có lo ngại quan niệm “tiền nào của đó” của người mua?

- Chuyện tiền nào của đó là đúng, nhưng trách nhiệm của một DN là chi phí đầu tư tiết kiệm nhưng cho ra sản phẩm tốt chứ không phải đầu tư tiết kiệm thì sản phẩm không chất lượng. Vấn đề nằm ở chỗ DN tổ chức đầu tư như thế nào. Kinh nghiệm cho thấy, trong quá trình quản lý thi công, nếu chủ đầu tư biết đứng ra tổ chức thì sẽ giảm được chi phí so với việc giao hết cho một nhà thầu thi công.

Điều doanh nghiệp cần là tháo gỡ thủ tục

- Ông có thể đánh giá về những hỗ trợ của Chính phủ cho thị trường BĐS trong thời gian qua?

- Chính phủ có nhiều ý tưởng tốt để “cứu” thị trường BĐS nhưng khi triển khai có nhiều vấn đề. Ví dụ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là phương án hỗ trợ tốt cho thị trường nhưng khi vừa triển khai là đã thấy nhiều bất cập và đến thời điểm này hầu như không ai muốn nhắc đến nữa. Ngoài việc đặt ra những điều kiện quá khó thì những điều chỉnh của gói 30.000 tỷ đồng là quá chậm.

- Theo ông, DN cần Nhà nước hỗ trợ những gì để thoát khỏi khó khăn của thị trường?

- Nhà nước cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, còn DN sẽ tự thân vận động theo thị trường. DN chỉ cần tháo rào, chứ bắt họ “mang gông” thì hỗ trợ cũng không có tác dụng nhiều. Quan điểm của tôi là tháo gỡ về thủ tục tốt hơn hỗ trợ.

- Còn lãi suất ngân hàng, ông đánh giá là đã phù hợp chưa?

- Hiện lãi suất vẫn còn trên dưới 12%/năm. Những tuyên bố của ngân hàng về giảm lãi suất còn 8% - 9%/năm thời gian gần đây theo tôi chỉ là một cách kinh doanh. Có thể có mức lãi suất đó nhưng ngân hàng chỉ áp dụng trong thời gian ngắn hạn 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm rồi lại thả nổi theo thị trường.

- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!

Nhà nước là đầu tàu trong kế hoạch giảm giá thành bất động sản

By Unknown → Thứ Bảy, 31 tháng 5, 2014
Căn hộ Hưng Ngân Garden tiếp tục giao dịch mạnh

Căn hộ Hưng Ngân nằm liền kề công viên phần mềm Quang Trung tiếp tục là điểm đến của khách hàng. Với thiết kế đa dạng,tiện nghi cùng qui mô hoành tráng , khách hàng rất ấn tượng về căn hộ này. Sau đợt mở bán thành công , giao dịch thành công tiếp tục tăng cao khi chủ đầu tư cùng HASG tung ra các sản phẩm mới .
căn hộ an gia garden
Căn hộ AN GIA GARDEN

Căn hộ SSG Tower tiếp tục thi công lên tầng 8

Căn hộ SSG Tower thật sự là 1 trong số những dự án "sang , chảnh" . Sang ở đây là sang trọng , tiện nghi . Với các thiết kế nội thất sang trọng phù hợp với các gia đình có tài chính khá giả muốn tận hưởng 1 cuộc sống tiện nghi . Ngoài ra , nhà thầu chính của dự án là Hòa Bình , 1 trong những đơn vị xây dựng uy tín nhất tại VN cũng làm cho khách hàng cực kì an tâm về chất lượng công trình .

Còn "chảnh" ở đây là 1 điều rất thú vị , với nguồn tài chính mạnh mẽ , SSG đã xây dựng lên tới tầng 8 nhưng vẫn chưa muốn mở bán mặc dù số lượng đặt chỗ cũng như quan tâm khá lớn.

Căn hộ An Gia Garden gấp rút thi công.

Với mục tiêu bán hàng thành công 100% , chủ đầu tư An Gia đã gấp rút thi công nhà mẫu của căn hộ An Gia Garden . Với vị trí mặt tiền đường Tân Kì Tân Quí căn hộ An Gia Garden hứa hẹn sẽ là căn hộ thu hút nhất thị trường khu Tây HCM

Căn hộ Lexington động thổ và bán hàng.

Sau khi chính thức động thổ xây dựng , số lượng căn hộ Lexington giao dịch tăng cao . Khá nhiều ca sĩ diễn viên đã đến tham quan và đặt mua căn hộ này. Với vị trí nằm trong khu đô thị kiểu mẫu City Horse , căn hộ Lexington được đánh giá là 1 căn hộ đẹp có mức giá tốt.


Tổng hợp tình hình các căn hộ đang được thu hút tại HCM trong tháng 5

By Unknown →
Những tháng đầu năm 2014 , chúng ta đã thấy được nhiều căn hộ giá rẻ được khách hàng liên tục đón nhận. Căn hộ An Gia Garden tại quận Tân Phú chuẩn bị được tung ra là 1 căn hộ hứa hẹn sẽ thành công. Nhật Phạm & Các Cộng Sự sẽ chia sẽ một số thông tin cũng như đánh giá về dự án căn hộ An Gia Garden này.

HOTLINE : 0919666965 - MR NHẬT PHẠM

Căn hộ An Gia Garden
Tổng quan căn hộ An Gia Garden


Căn hộ An Gia Garden tọa lạc vị trí cực kì tiềm năng

Căn hộ An Gia Garden tọa lạc mặt tiền đường Tân Kì Tân Quí, là tuyến đường huyết mạch và sầm uất của Tân Phú . Khi nhắc tới Tân Phú người ta nhắc tới sự phát triển của khu Tây HCM và khu vực tuyến đường Tân Kì Tân Quí là tiêu biểu cho sự thay đổi đó.
Tuyến đường này trở thành tuyến đường thương mại kinh doanh buôn bán rất sầm uất, tiêu biểu là trung tâm thương mại AEON . Các nhà phố cao tầng liên tục mọc lên càng tô điểm thêm cho sức phát triển của khu vực này.
Vị trí căn hộ An Gia Garden
Vị trí căn hộ An Gia Garden

Cư dân tại căn hộ An Gia Garden sẽ di chuyển về các quận trung tâm như Gò Vấp,Tân Bình, Q10 , Q11 , Q1 rất nhanh chóng qua các tuyến đường như Trường Chinh , Cộng Hòa , Lạc Long Quân - Âu Cơ...
Căn hộ An Gia Garden thật sự là căn hộ có vị trí đắc địa , đảm bảo sức bật về giá khi hoàn thành khá cao.

Tiện ích của An Gia Garden xứng đáng hai chữ : Hoàn hảo


Tiện ích của căn hộ An Gia Garden là hệ thống tiện ích hoàn hảo , đẹp và tuyệt vời so với các dự án căn hộ tại HCM. 

Căn hộ An Gia Garden có hệ thống tiện ích căn bản đáp ứng tốt cuộc sống của một đại gia như công viên cây xanh rộng tới 2591m2, hồ bơi được xây dựng trong căn hộ rộng 470m2 luôn sẵn sàng phục vụ cho cư dân thả mình trong làn nước mát. 

ho nuoc tai an gia garden

quang truong tai an gia garden

khu vuon phap tai an gia garden



Điểm đặc biệt trong thiết kế của An Gia Garden là quảng trường châu Âu kết hợp khu vườn Pháp được xây dựng theo lối cổ điển đem lại không gian mới lạ và sang trọng cho khuôn viên giải trí của cư dân.

Ngoài ra, theo xu thế của các căn hộ cao cấp , An Gia Garden còn thiết kế vườn treo phức hợp trên sân thượng với những hồ nước xanh mát, khu cà phê, khu nướng BBQ ngoài trời đem lại không gian nghĩ ngơi an lành cho cư dân sau một ngày làm việc vất vả.

Vuon treo tren cao cua an gia garden
Vườn treo phức hợp trên cao

Bên cạnh đó,căn hộ An Gia Garden còn thiết kế hai tầng thương mại với nhiều tiện ích như TTTM, Cafe, Spa, phòng tập GYM , nhà trẻ...

Chưa hết, tiện ích ngoại khu của căn hộ An Gia Garden cũng cực kì đầy đủ như siêu thị AEON , tuyến Metro , khu văn phòng Etown và các tiện ích công cộng như bệnh viện,ngân hàng , trường học .

Sống tại An Gia Garden đem lại cho bạn cuộc sống vượt trội so với bất kì căn hộ nào khác.

Căn hộ An Gia Garden được thiết kế tinh tế đến từng góc cạnh

Có một điều thực tế , rất nhiều dự án được quảng bá thiết kế đẹp nhưng không phải như vậy . Với diện tích nhỏ thì việc thiết kế căn hộ hợp lí là điều rất khó khăn.
An Gia Garden chắc chắn sẽ đem lại cho bạn điều này. Các thiết kế của căn hộ An Gia Garden đều hướng ánh sáng , nắng gió kết hợp với cây xanh tạo không gian thoáng đãng cho căn nhà của bạn. 

Căn hộ SSG 49.5m2
Căn hộ SSG 49.5m2

Căn hộ SSG 60.5m2
Căn hộ SSG 60.5m2

Căn hộ SSG 63.16m2
Căn hộ SSG 63.16m2

Căn hộ SSG 83.12m2
Căn hộ SSG 83.12m2

Căn hộ SSG 84.14m2
Căn hộ SSG 84.14m2



Các căn hộ có thiết kế tận dụng tối đa các góc cạnh tạo cảm giác rộng rải cho căn nhà. Với thiết kế này An Gia Garden được hầu hết các KTS đánh giá là thiết kế tối ưu cho căn hộ diện tích nhỏ.

Giá của An Gia Garden tương đối cao so với khu vực nhưng cực kì hợp lý

Chủ đầu tư An Gia Garden dự định tung ra giá từ 17triệu/m2 là tương đối cao so với các dự án mở bán gần đây ở khu Tây HCM như căn hộ Topaz Garden , căn hộ Hưng Ngân Garden . Tuy nhiên , khi nhìn lại tổng thể dự án An Gia Garden thì khác biệt nằm ở hệ thống tiện ích và thiết kế cao cấp hơn hẳn. 

Ngoài ra, căn hộ An Gia Garden còn có vị trí đắc địa tại tuyến đường được đánh giá cao về sức phát triển và tiềm năng trong tương lai gần.

Nhật Phạm & Các Cộng Sự khẳng định , giá của căn hộ An Gia Garden là cực kì hợp lí .


Đây là những góc nhìn của Nhật Phạm & Các Cộng Sự về dự án căn hộ An Gia Garden tại Tân Phú hiện đang nhận đặt chỗ.

HOTLINE : 0919666965 - MR NHẬT PHẠM

Căn hộ An Gia Garden liệu có là giải pháp an cư tốt cho bạn?

By Unknown → Thứ Ba, 22 tháng 4, 2014